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Partie commune à usage exclusif : la copropriété reste responsable des dégâts envers la victime
Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation juge que le syndicat des copropriétaires doit répondre des dommages causés par une partie commune mal entretenue, même si un seul copropriétaire en a l'usage. Cette décision concerne les copropriétaires, les locataires et toute personne victime d'un tel dégât.
Publié le · 2 min de lecture · 1 source officielle
Une partie commune peut être réservée à un seul copropriétaire, comme une toiture-terrasse. Le règlement de copropriété peut aussi lui confier son entretien. Mais en cas de dégât, qui doit indemniser la victime ? La Cour de cassation a tranché le 17 septembre 2026.
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Les faits
Le locataire d'un local commercial subit des infiltrations d'eau venant d'une toiture-terrasse située au-dessus de sa boutique. Cette terrasse est une partie commune, mais un seul copropriétaire peut l'utiliser. Le règlement de copropriété met son entretien et ses réparations à sa charge.
L'assemblée générale vote la réfection de l'étanchéité en 2015. Les travaux n'ont lieu qu'en 2017. Le commerçant doit fermer pendant 6 mois. Il demande réparation au syndicat des copropriétaires et à son assureur, notamment pour sa perte d'exploitation et la remise en état de son local.
La cour d'appel de Lyon rejette sa demande le 3 septembre 2024. Pour elle, comme le règlement confie l'entretien au copropriétaire qui utilise la terrasse, la copropriété n'est pas responsable.
Ce que dit la Cour de cassation
La Cour de cassation annule cette décision. Elle rappelle que la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété rend le syndicat des copropriétaires automatiquement responsable des dommages liés :
- à un défaut d'entretien des parties communes ;
- à un vice de construction des parties communes.
Cette responsabilité est dite « de plein droit » : la victime n'a pas à prouver une faute de la copropriété. La règle est d'ordre public, ce qui veut dire qu'aucun règlement de copropriété ne peut l'écarter.
Le règlement peut donc bien confier l'entretien d'une partie commune au copropriétaire qui en a l'usage exclusif. Mais cette clause ne protège pas la copropriété face à la victime. Le commerçant obtient gain de cause.
À savoir
Si vous subissez un dommage venant d'une partie commune, vous pouvez demander réparation au syndicat des copropriétaires. Cela vaut pour les copropriétaires comme pour les autres personnes, par exemple un locataire.
Le syndicat peut ensuite se retourner contre le copropriétaire chargé de l'entretien pour se faire rembourser.
Cette décision a été rendue par la 3e chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-20.973) et sera publiée au bulletin.
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